Реконструкция объектов

Реконструкция зданийстроений, помещений - распространённый способ увеличения эксплуатируемых площадей. Вся суть реконструкции сводится к тому, что фактически сохраняя существующее здание, производятся его внутренние и внешние изменения - увеличиваются площадь, высота, пространство, меняется архитектурный облик, иногда, периметр пятна застройки, вносятся изменения в конструктивные решения, инженерные системы и т.д.

В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде надстройки (увеличение этажности), пристройки (изменение пятна застройки), обустройства антресоли или антресольного этажа (увеличение площади внутри периметра здания, помещения), переоборудования чердака, мансарды, внутреннего пространства кровли, техэтажа, подвала, техподполья под те или иные цели, застройка террасы или изменение архитектурных особенностей здания с появлением дополнительных помещений.

Сразу оговоримся: прежде чем обращаться к нашим услугам (оформление в собственность дополнительно обустроенных площадей, легализация самостроев в Москве), сначала рассмотрите возможность получения разрешения на реконструкцию, то есть изучите, что нужно сделать, чтобы оформить все необходимые документы на реконструкцию здания, начиная с земли, завершая вводом объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией всех изменений по нему в Росреестре, ДГИ и т.д. Ниже приводим основные этапы данного процесса.

Основные этапы

1. Тщательно подготовьтесь – желательно ясно понимать, что вы хотите сделать и что для этого нужно, допустима ли такая реконструкция  с точки зрения действующего законодательства, разрешат ли её провести профильные городские структуры, ибо по ряду объектов, территорий, районов Москвы есть некоторые ограничения на выполнение тех или иных видов работ не только из-за изменения "архитектурного лица города", но и нагрузок на сети (инженерные, транспортные, коммуникационные), планов развития территорий, инфранструструктуры, городской среды в целом и т.д. Все эти факторы нужно учитывать и просчитывать.

2. Любая реконструкция «начинается с земли» и «заканчивается землёй» - земля под реконструируемым объектом должна быть либо в аренде, либо в собственности. На период реконструкции с "городом" подписывается соответствующее соглашение.

3. До июля 2017 года требовалось получение ГПЗУ с утверждением ТЭПов (технико-экономических показателей) объекта - ожидаются изменения, скорее всего, ГПЗУ не будет, будет что-то другое.

4. Разрабатываете и утверждаете проектно-техническую документацию на реконструкцию здания. Возможно, понадобятся какие-то согласования, справки, заключения – ситуационно, не во всех случаях.

5. Если площадь реконструкции до 1.500 кв.м., то экспертиза проектной документации не требуется, если площадь больше, то требуется - проходите экспертизу.

6. Получаете разрешение на реконструкцию здания. Это основной документ, позволяющий проводить работы на объекте. Если его нет - у вас самострой со всеми вытекающими последствиями (урегулированием этих вопросов, как раз, мы и занимаемся).

7. Выполняете строительно-монтажные работы. Как правило, на этот период с вами подписывается краткосрочный (от 1-го года до 5-ти лет) договор аренды земли с повышенной ставкой - до 40% от кадастровой стоимости земли в первый год аренды, дабы не затягивали с реконструкцией.

8. Завершили работы, оформляете ЗОС - заключение о соответствии проекта фактическому состоянию. Получаете разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Одновременно с этим готовите технических план здания для внесения последующих изменений.

9. Вносите изменения в Росреестре, получаете новую выписку ЕГРН на здание. При необходимости, корректируете инвентаризационно-техническую документацию в БТИ, если там есть архив объекта. Правда сейчас это не во всех случаях нужно делать, только если вам понадобится этот архив в ходе эксплуатации здания (помещения).

10. Меняете в ДГИ договор аренды земельного участка с краткосрочного в период выполнения работ на долгосрочный под эксплуатацию реконструированного здания.

Сроки

Срок оформления разрешительной документации (пункты 2 - 6) длится, примерно, 7-8 месяцев. Период выполнения строительно-монтажных работ (пункт 7) везде индивидуален. Не редко работы ведутся параллельно с процессом оформления разрешительной документации, что, кстати, влечёт за собой определённые риски. Срок ввода в эксплуатацию с фиксацией всех изменений (пункты 8 - 10) длится около 4 - 5 месяцев. Таким образом, при надлежащем финансировании, общий срок оформления всей документации, без периода производства строительно-монтажных работ, в среднем составляет 1,5 года, иногда чуть меньше, иногда дольше, везде по-разному.

Чем можем помочь

По сути вышесказанного - ни чем :), ибо на данный момент мы не занимаемся комплексным сопровождением процессов реконструкции с получением всех необходимых разрешений, проектов, согласований и т.д. Пока готовимся, изучаем это направление деятельности. Всё это изложили лишь для того, чтобы вы хотя бы примерно понимали как правильно нужно действовать, если запланировали провести реконструкцию здания (помещения), хотите увеличить его площадь.

Мы можем быть полезны только в одном случае, когда вы изучив всю ситуацию по объекту ясно понимаете, что не можете или не хотите по тем или иным причинам получать разрешение на реконструкцию (проходить весь вышеизложенный рекламент), либо наверняка знаете, что разрешение точно не получите, а работы на объекте либо уже ведёте, либо выполнили, тогда имеет смысл обратиться к нам, ибо такой объект подлежит легализации и формлению в собственность как самовольно реконструированный. Здесь мы можем эффективно помочь.  
 

+7 965 371 77 65  WhatsApp    +7 985 851 74 92  Telegram    dpns@mail.ru