Реконструкция объектов

Реконструкция зданийстроений, помещений - распространённый способ увеличения эксплуатируемых площадей объекта. Вся суть реконструкции сводится к тому, что фактически сохраняя существующее здание, производятся внутренние и/или внешние его изменения - увеличиваются площадь, высота, пространство, меняется архитектурный облик, иногда, периметр пятна застройки, вносятся изменения в конструктивные решения, инженерные системы и т.д.

В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде надстройки (увеличение этажности), пристройки (изменение пятна застройки), обустройства антресоли или антресольного этажа (увеличение площади внутри периметра здания, помещения, без изменения его внешних габаритов), переоборудования чердака, мансарды, внутреннего пространства кровли, техэтажа, подвала, техподполья под те или иные цели, застройка террасы или изменение архитектурных особенностей здания с появлением дополнительных помещений.

Сразу оговоримся: прежде чем обращаться к нашим услугам (оформление в собственность дополнительно обустроенных площадей, легализация самовольной реконструкции в Москве), сначала рассмотрите возможность получения разрешения на реконструкцию, то есть изучите, что нужно сделать, чтобы оформить все необходимые документы на реконструкцию здания, начиная с земли, завершая вводом объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией всех изменений по нему в Росреестре, ДГИ и т.д. Мы не являемся специалистами по официальному регламенту реконструкции объектов. Ниже приводим лишь основные его этапы только для того, чтобы вы понимали с чем именно придётся иметь дело. Порядок и последовательность прохождения указанных этапов уточняйте у профильных специалистов, хорошо разбирающихся в градостроительных регламентах Москвы. Рекомендовать кого-либо не можем.

Основные этапы

1. Тщательно подготовьтесь – желательно ясно понимать, что вы хотите сделать и что для этого нужно, допустима ли такая реконструкция  с точки зрения действующего законодательства, разрешат ли её провести профильные городские структуры, ибо по ряду объектов, территорий, районов Москвы есть некоторые ограничения на выполнение тех или иных видов работ не только из-за изменения "архитектурного лица города", но и нагрузок на сети (инженерные, транспортные, коммуникационные), планов развития территорий, инфранструструктуры, городской среды в целом и т.д. Все эти факторы нужно учитывать и просчитывать.

2. Любая реконструкция «начинается с земли» и «заканчивается землёй» - земля под реконструируемым объектом должна быть либо в аренде, либо в собственности. Обязательно в документах по земле должна быть предусмотрена возможность проведения реконструкции здания в соответстви с целевым назначением земельного участка. В противном случае нужно будет менять вид разрешённого использования участка, определять превышены или нет предельные параметры его застройки. На период проведения реконструкции объекта с "городом" подписывается краткосрочный договор аренды земельного участка со специальными условиями или заключается соответствующее соглашение, если земля в собственности.

3. До июля 2017 года требовалось получение ГПЗУ с утверждением ТЭПов (технико-экономических показателей) объекта. После этого были внесены какие-то изменения. Кикие именно? Нужно уточнять.

4. Разрабатываете и утверждаете проектно-техническую документацию на реконструкцию здания. Возможно, понадобятся какие-то согласования, справки, заключения – ситуационно, не во всех случаях.

5. Если площадь реконструкции до 1.500 кв.м., то экспертиза проектной документации не требуется, если площадь больше, то требуется - проходите экспертизу.

6. Получаете разрешение на реконструкцию здания. Это основной документ, позволяющий проводить работы на объекте. Если его нет - у вас самострой со всеми вытекающими последствиями (урегулированием этих вопросов, как раз, мы и занимаемся).

7. Выполняете строительно-монтажные работы. Как ранее указвыали, на этот период с вами подписывается краткосрочный  договор аренды земельного участка с повышенной ставкой арендной платы, дабы не затягивали период производства строительно-монтажных работ на объекте.

8. Завершили работы, оформляете ЗОС - заключение о соответствии проекта фактическому состоянию. Получаете разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Одновременно с этим готовите технических план здания для внесения последующих изменений.

9. Вносите изменения в Росреестре, получаете новую выписку ЕГРН на здание. При необходимости, корректируете инвентаризационно-техническую документацию в БТИ, если там есть архив объекта. Правда сейчас это не во всех случаях нужно делать, только если вам понадобится этот архив в ходе эксплуатации здания (помещения).

10. Меняете в ДГИ договор аренды земельного участка с краткосрочного в период выполнения работ на долгосрочный под эксплуатацию реконструированного здания.

Сроки

Срок оформления разрешительной документации (пункты 2 - 6) длится, примерно, 7-8 месяцев. Период выполнения строительно-монтажных работ (пункт 7) везде индивидуален. Не редко работы ведутся параллельно с процессом оформления разрешительной документации, что, кстати, влечёт за собой определённые риски и последствия. Срок ввода в эксплуатацию с фиксацией всех изменений (пункты 8 - 10) длится около 4 - 5 месяцев. Таким образом, при надлежащем финансировании, общий срок оформления всей документации, без периода производства строительно-монтажных работ, в среднем составляет 1,3 года, иногда чуть меньше, иногда дольше, везде по-разному.

Чем можем помочь

По сути вышесказанного - ни чем :) На данный момент мы не занимаемся комплексным сопровождением процессов реконструкции с получением всех необходимых разрешений, проектов, согласований и т.д. Всё это изложили лишь для того, чтобы вы хотя бы примерно понимали как правильно нужно действовать, если запланировали провести реконструкцию здания (помещения), хотите увеличить его площадь.

Мы можем быть полезны только в двух случаях: когда вы изучив всю ситуацию по объекту ясно понимаете, что не можете или не хотите по тем или иным причинам получать разрешение на реконструкцию (проходить весь вышеизложенный регламент), либо наверняка знаете, что разрешение точно не получите, а работы на объекте либо уже ведёте, либо выполнили, тогда имеет смысл обратиться к нам, ибо такой объект подлежит легализации и оформлению в собственность как самовольно реконструированный. Здесь мы можем быть полезны.  
 

+7 965 371 77 65  WhatsApp    +7 985 851 74 92  Telegram    dpns@mail.ru