Легализация самостроя

Долго думали как проще и точнее изложить, ибо материал довольно обширный и специфичный, тем более, это наша основная специализация, поэтому решили сначала пояснить общую суть, касающуюся легализации основной массы самостроев в Москве, в частности самовольной реконструкции объектов, наиболее часто встречающихся на практике. Остальные вопросы, детали, специфику легализации самостроев, самовольной реконструкции в Москве, по мере возможности, изложим в отдельных материалах раздела "Полезные статьи". Итак

Виды самостроев

Не вдаваясь в законодательное формулировки и термины, просто поясним, что под "самостроем" город подразумеваем любой объект, возведённый с ноля или реконструированный с изменением его технико-экономических показателей без необходимой разрешительной документации, соответственно без последующего ввода такого объекта в эксплуатацию, как правило, с нарушением земельно-правовых отношений и т.д. Причём в Москве не редко такие объекты оформлены в собственность. Не будем сейчас останавливаться на этом, просто примем как факт. Речь в основном идёт об отдельно стоящих нежилых объектах коммерческой недвижимости - особняки, офисные и торговые здания/центры/помещения, складские комплексы, другие объекты различного назначения и профиля. Изложенный материал не распространяется на встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в жилых домах или к ним (жилым домам) относящиеся, примыкающие, имеющие с ним один адрес и общий земельный участок, при этом не важно сформирован он или нет - у этой категории самостроев (пристроек, надстроек и т.д., в том числе оформленных в собственнность) есть ряд особенностей, которые до конца пока не урегулированы действующим законодательством, поэтому вопрос можно решить лишь отчасти. Подробнее об этом, может быть, расскажем в отдельной статье. Ниже речь будет идти именно об отдельно стоящих нежилых объектах коммерческой недвижимости различного назначения и профиля самовольно реконструированных, либо построенных с ноля в Москве. Итак, из всего многообразия самостроев выделим две основные группы:

1 группа: объекты самовольной реконструкции как оформленные, так и не оформленные в собственность. Речь идёт об изначально существующем легальном здании/помещении, в котором увеличили его основную площадь за счёт надстройки, пристройки, антресоли и т.д., не оформив при этом разрешение на реконструкцию объекта. Это самый распространённый тип самостроев в Москве, причём основная масса таких объектов/помещений, как раз, оформлена в собственность. В большинстве своём такие объекты проводились по так называемой "ростеховской схеме" (РТИ) и иже с ней похожие, когда она стала менее актуальной. Помимо неё встречаются объекты с почти полным составом исходно-разрешительной документации, но, как правило, без разрешения на реконструкцию. В Москве одно время была (по-моему и сейчас есть, лучше уточнить) законодательная возможность в некоторых ситуациях не оформлять разрешение на реконструкцию. Действовал так называемый "упрощённый порядок". Касался он в основном малого бизнеса и малых площадей, но этим "упрощённым порядком" умудрялись пользоваться некоторые торговые центры, офисные здания и другие объекты с площадями от 3000 до 12000 кв.м. и более, естественно, с нарушениями, хотя собственники, точнее их юристы, упорно это отрицают, чем лишь усугубляют ситуацию - отдельная тема, рассмотрим её позже. Также встречаются пакеты документов на реконструкцию зданий/помещений в своё время оформленные через МВК. Тоже вполне себе легально, иногда, правда, "химичили" - реконструкцию проводили как реконструктивные работы и т.д. Единственно, как позже выяснилось, у МВК не было на это достаточных полномочий, отсюда проблемы, которые у таких собственников сейчас возникают. В общем вариаций с документами много, в том числе с судебными решениями, мы перечислили лишь часто встречающиеся, но суть у всех проста - есть изначально легальное здание/помещение и самовольно обустроенная дополнительная площадь в нём не оформленная или оформленная в собственность независимо от пакета документов, нет разрешения на реконструкцию, как следствие, есть обоснованные претензии города на этот счёт как по земле, так и по объекту. 

2 группа: объекты самостроя возведённые с ноля - менее распространённый тип самостроев в Москве, по крайней мере, сталкиваемся с этим не часто. Как понимаете, речь идёт о зданиях, построенных изначально на пустом месте или вместо ранее снесённых объектов без разрешительной документации. Хорошо если построили на своём участке (арендованном или в собственности). Бывает строят на чужой земле полностью или в части. Встречаются объекты оформленные в собственность, в основном по решениям судов, но чаще такие самострои в собственность не оформлены. Естественно у всех у них проблемы не только по объекту, но и земельному участку под ним. Не редко бывает подготовлена какая-то проектно-техническая документация и даже получены какие-то согласования, заключения, экспертизы, но нет главного - разрешения на строительство. К этой же группе самостроев условно можно отнести так называемые "восстановленные" объекты, когда старое легальное здание полностью сносят, а вместо него в тех же или почти тех же габаритах возводят такое же новое и "прикрывают" его документами по старому зданию, но, с точки зрения закона, это всё ерунда полная, ибо на снос нужно оформлять отдельное разрешение, а на возведение (воссоздание, восстановление) нового объекта, пусть даже в тех же габаритах, оформляется другой пакет разрешительной документации почти как для нового строительства. Но чаще всего при возведении (воссоздании) таких объектов габариты здания меняются, причём существенно - по факту это совершенно новый объект и документация по старому зданию к этому объекту вообще никакого отношения не имеет, хотя некоторые юристы так не считают и умудряются через суд "оформлять" право собственности на такие здания, но у города по ним однозначно ясная и законодательно обоснованная позиция - это самострой со всеми вытекающими правовыми последствиями. Также встречаются так называемые "закапиталенные объекты", когда изначально некапитальное строение/сооружение через какое-то время путём нехитрых манипуляций с документами без получения соответствующего разрешения становится капитальным, оформленным в собственность. У некоторых даже земля переоформлена на эксплуатацию именно капитального здания, хотя архивная документация по нему описывает его как некапитальное строение/сооружение, что и является в последующем основанием предъявления городом претензий по факту самовольного "закапиталивания" объекта.  Другие ситуации данной группы самостроев описывать не будем, они редко встречаются. Главная специфика всех этих объектов в том, что они полностью (от фундамента до кровли) не легальны независимо от того оформлены они в собственность или нет, в отличие от первой группы, где основная часть здания, всё-таки, легальна. Соотвественнно их, вторую группу самостроев, гораздо сложнее и дороже по факту сохранять, проводить через регламентные комиссии, ГЗК и т.д. Некоторые вообще невозможно сохранить. Это надо учитывать и относиться к этому более чем серьёзно, ибо на процессе легализации хотят заработать многие, но будет ли достигнут нужный результат в полном соответствии с градостроительными нормами и правилами Москвы ?  Очень и очень большой вопрос.

С чем работаем

Мы в основном работаем с первой группой самостроев - по ним гораздо больше обращений, относительно меньше рисков, по крайней мере, они лучше просчитываемы, хоть и не все, вполне адекватные, фиксированные бюджеты, понятные сроки и, как следствие, больше полностью сохранённых через МГК / ГЗК Москвы объектов. Со второй группой самостроев работаем очень и очень избирательно, только когда ясно для себя понимаем, что можем не просто в чём-то помочь, но и реально довести дело до логического конца, то есть полностью сохранить объект в таком виде как есть через администратично-регламентные процедуры Москвы (МГК /ГЗК и т.д.) с заведением всей необходимой информации по нему во все информационно-градостроительные сервисы Москвы вплоть до заключения договора аренды земельного участка на эксплуатацию такого объекта. Однако по второй группе самостроев это бывает крайне и крайне редко, ибо очень высоки риски и затраты - не все заказчики к этому готовы. Порой приходится работать с открытыми (вновь появляющимися) рисками и не фиксированным бюджетом, что многих не устраивает, но и просчитать всё заранее по таким объектам практически невозможно, учитывая постоянно меняющуюся специфику градостроительной деятельности в Москве. Говорим об этом прямо, так как некоторые вопросы можем просматривать "изнутри" и не всегда видим решение, о чём сразу информируем закачика. Здесь важно изначально быть готовым к любому варианту развития событий, законно (это важно) делать максимум от себя возможного для легализации таких объектов, вплоть до готовности в чём-то идти с городом на компромисс, если он будет найдет и предложен.

Как это работает

Про судебный и административно-регламентный способы легализации самостроев в Москве вы наверняка читали или слышали, поэтому сразу перейдём к сути. Мы специализируемся именно на административно-регламентном способе легализации самостроев. В Москве он приоритетный. Практически все ключевые решения в этих вопросах полностью зависят от города, точнее постоянно адаптируемой градостроительной политики Москвы. К судебной схеме легализации самостроев прибегаем лишь в редких, исключительных случаях, когда нам прямо от лица города говорят об этом: "Ребята, обяжите нас решением суда..", но это бывет очень и очень редко. Поэтому здесь коротко изложим лишь сутевую схему легализации объектов через прохождение МГК /ГЗК Москвы с оплатой штарфа в бюджет города и т.д.     

 

+7 965 371 77 65  WhatsApp    +7 985 851 74 92  Telegram    dpns@mail.ru