Легализация самостроя

В июле 2015 года внесены изменения в 222 статью ГК РФ о самовольном строительстве. Согласно этим изменениям решение о сносе самовольно возведённых (самовольно реконструированных) объектов могли принимать местные органы власти, в нашем случае - Москва или город. В свою очередь Правительством Москвы были приняты два ключевых постановления: в декабре 2013 года 819-ППМ и в 2015 году 829-ППМ, регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев (самовольно реконструированных объектов) на территории Москвы. 03 августа 2018 года В.Путин подписал так называемый "закон о борьбе с самостроями", которым помимо уточнения некоторых статей гражданского законодательства, предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов теперь только по решению суда (ранее такие решения могли принимать местные органы власти). Устанавливается срок сноса таких объектов от 3 до 12 месяев. В случае не исполнения решения суда по сносу самостроя, запускается процедура изъятия земельного участка. Помимо этого, если допустимо (определяют это местные органы исполнительной власти, в нашем случае, Москва, в частности Градостроительно-земельная комиссия, ГЗК), то предоставляется возможность привести самострой (достроить, перестроить, оформить документы) в соответствии с действующим законодательством (по сути легализовать, чем мы и занимаемся), на что отводится от 6 месяев до 3-х лет.

Благодаря этим и другим изменениям идёт системная, планомерная работа по выявлению и пресечению самовольного строительства / самовольной реконструкции в Москве. Рано или поздно, выявят всех. Это вопрос времени. Общая тенденция идёт к тому, что все взаимоотношения по объектам недвижимости и земле должны быть максимально прозрачны и абсолютно легальны для всех участников рынка. Как мы сейчас видим, государство, в лице профильных ведомств, постепенно "подтягивает гайки" в данной сфере, оставляя на какой-то период возможность добросовестным собственникам легализовать объекты построенные или реконструированные без разрешения даже если они оформлены в собственность. Как долго продлится этот период - мы не знаем, но видим, что с 2015 года в Москве открылось определённое "окно возможностей" легализации самовольно реконструированных объектов через Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы (ГЗК) с уплатой штрафа в бюджет города, но эти возможности с каждым годом корректируются и усложняются - повышаются требования к документам, объектам, условиям их сохранения. Поэтому не все объекты можно легализовать даже если вы располагаете значительным финансированием. Каждую ситуацию приходится рассматривать и прорабатывать отдельно. Ниже приводим наши текущие возможности в данной сфере.

Есть два типа самостроев: самовольная реконструкция объектов, когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые дополнительные площади или "допки" (пристройки, надстройки, антресоли, антресольные этажи, переоборудуются чердаки, мансарды, крыши, подкровельные пространства, подвалы, техэтажи, террасы и т.д.). Второй тип самостроев - это самовольное строительство с ноля, то есть когда без разрешения на пустом месте строят здание, либо когда также без разрешения старое здание сносят, а вместо него возводится новое, большей площади, с другими технико-экономическими параметрами. Рассмотрим данные ситуации подробнее.

Самовольная реконструкция

Ситуация 1 - есть собственность: владелец объекта не только возвёл (реконструировал объект) и обустроил дополнительные площади, но и оформил их в собственность, то есть они стоят на кадастровом учёте, правильно отражены в ЕГРН (ранее в ЕГРП) Росреестра в составе основной площади здания (помещения). Некоторые даже внесли изменения в БТИ, у некоторых сформирован архив в Ростехинвентаризации (Ростехе или РТИ), у многих же сведения о дополнительных площадях отражены лишь в Росреестре. В общем ситуации у всех разные. Через это в своё время прошли многие собственники, не будем уточнять как и почему. Основное при этом то, что подавляющее большинство таких собственников не переоформили с городом земельных отношений. В базе ДГИ по прежнему фигурирует старая площадь здания (помещения), что, со временем, выявляет Госинспекция по недвижимости (ГИН) через ИС Реон, БТИ и т.д. Те же владельцы, которые пытаются переоформить с городом земельные отношения, как правило, получают отказы ДГИ по той же причине - разница площадей объекта. Некоторые идут в суд, чем лишь усугубляют ситуацию. В итоге, такой объект, если ничего не предпринимать или действовать не правильно, попадает во 2-е Приложение 819-ППМ или же становится на этот путь. По данной ситуации в большинстве случаев мы можем завершить легализацию объекта через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы) с выплатой вами штрафа в бюджет города, сохранив объект в таком виде как есть, и, если потребуется, то поможем переоформить с городом земельно-правовые отношения с учётом возведённых "допок". В том случае, если собственник своими действиями или бездействием, допустил попадание объекта в 829-ППМ (принято решение о сносе самостроя), то здесь мало кто сможет помочь. Скорее всего самовольная реконструкция будет демонтирована - обяжут восстановить объект в первоначальных площадях и габаритах. 

Ситуация 2 - нет собственности: владелец недвижимости возвёл дополнительные площади и не оформил их в свою собственность. Причина не важна. Факт самовольной реконструкции состоялся. Если ничего не делать, то со временем такой объект попадает в 3-е Приложение 819-ППМ. Далее через ГЗК, либо в 829-ППМ под снос самовольной реконструкции, либо же будет рекомендован к сохранению, если найдутся достаточные основания для этого. Здесь точный порядок действий до конца пока не ясен, ибо есть определённые риски, связанные с последующей регистрацией прав на такие площади после решения ГЗК, ибо сам правовой статус ГЗК всё ещё формируется... Плюс есть ряд других нюансов. Поэтому ключевой момент данной ситуации - суметь оформить право собственности на дополнительно обустроенные площади до попадания объекта в 819-ППМ, иначе потом сделать это будет сложно. То есть, перевести объект в вышеизложенную ситуацию 1. Так как объекты, попавшие в 3-е Приложение 819-ППМ (не оформленные в собственность), идут по несколько непредсказуемому административному регламенту - нет гарантий положительного результата, могут надолго подвиснуть. Если это произошло, то не всегда можем помочь. Все обращения рассматриваем индивидуально и если видим решение, то помогаем. Если не видим - не берёмся за реализацию такого проекта.

Самовольное строительство

Самовольно возведённые объекты с ноля - особая категория самостроев, ибо по ним, как правило, всё упирается в достаточность юридических оснований для легализации и бюджет, который, может быть, значительным, если оснований не достаточно или их вовсе нет. Это ситуации, когда здание строят на не отведённом под эти цели земельном участке, разрешения нет, как правило, есть только проект и само здание. Иногда полностью сносят старое здание, на его месте возводят новое, большей этажности, с другими характеристиками, строят также без разрешения и других документов. Не редки случаи, когда перестраивают изначально некапитальное здание (торговый павилион, ангар, склад и т.д.) в капитальное с другими технико-экономическими параметрами (торговый центр, административное, офисное, производственное здание и т.д.). Более того, некоторые владельцы умудряются оформить такие объекты в свою собственность. Правда, как правило, остаются не решённые вопросы по земле и претензии города на этот счёт. Всё это также решается через ГЗК, если объект подлежит сохранению.

Отдельно хотим отметить объекты самостроев в своё время оформленные в собственность по так называемой "префектурской схеме", когда владельцы здания или нанятые ими специалисты по документам проводили объект, как не требующий получения разрешения на его строительство / реконструкцию и, получив необходимые согласования (совершенно легально), вводили такие объекты в эксплутацию через Префектуры округов с последующим оформлением их в свою собственность. Так в своё время было построено и введено в эксплутацию достаточное количество объектов, которые строились с параллельным оформлением документов и когда заказчики или их представители понимали, что официально разрешение на строительство / реконструкцию получить не смогут (по разным причинам), то прибегали к указанной схеме легализации. Не будем сейчас вдаваться в правовые тонкости данной схемы, просто рекомендуем заказчикам не самообманывать себя - раньше это работало, сейчас нет. Выявляют, шрафуют, отправляют на ГЗК и либо сносят / обязывают вернуть объект в исходное состояние, либо сохраняют, если есть достаточные основания для этого. По данной категории объектов в большинстве случаев мы можем оказать содействие в их сохранении на ГЗК с оплатой вами штрафа в бюджет города, если они уже оформлены в собственность и если нам твёрдо подтвердят возможность сохранения такого объекта. Если не подтвердят - помочь ничем не сможем.

Также бывают ситуации, когда заказчик совершенно легально получает разрешительную документацию на строительство /реконструкцию объекта, но возводит большую площадь, нежели чем разрешил город. Как правило, изыскивается способ (перечислять их не будем) и дополнительно возведённые площади оформляются в собственность без корректировки разрешительной документации, ибо зачастую легально это очень сложно сделать, что на сегодняшний день также выявляется городом, ибо по их архивам и выданой разрешительной документации фигурирует меньшая площадь здания, по факту же она становится больше. Данные объекты с такими дополнительными площадями также подлежат сохранению или не сохранению на ГЗК независимо оформлены они в собственность или нет. По данным ситуациям также можем оказать необходимое содействие в оформлении всей необходимой документации с прохождением ГЗК, если это соответствует нашим возможностям, если не соответствует - прямо говорим об этом.

В общем и целом, ситуации бывают разные, нет смысла их все перечислять. Все они, рано или поздно, выявляются и объект попадает во 2-е или 3-е Приложение 819-ППМ в зависимости от того, оформлено право собственности на самострой или нет. Обобщая вышесказанное, на сегодняшний день можно выделить всего два способа легализации самостроев - в административном (через ГЗК) и/или в судебном порядке. Детально схема легализации вырабатывается после комплексного анализа ситуации по объекту и земле - подробнее об этом ниже в подразделе "Подход"

Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК)

Специализированный орган исполнительной власти г. Москвы, своего рода "мини правительство", оперативно рассматривающий и принимающий решения по разнообразным вопросам жизнедеятельности мегаполиса, в том числе сохранению или не сохранению объектов самовольного строительства (реконструкции). Заседания ГЗК проводятся 1 - 2 в месяц под председательством мэра или первого вице мэра. Не будем сейчас вдаваться в тонкости административного регламента, отметим лишь, что прежде чем вопрос по самострою попадает на заседание ГЗК, он проходит предварительную проработку на рабочих группах разных профильных ведомств (ГИН, ДГИ, Москомархитектура, Москомстройинвест, другие по необходимости), где собирается и анализириуется вся информация по объекту, земельному участку, коммуникациям, нагрузкам на сети, плотности, параметрам застройки и т.д. На основании первично собранных данных по объекту и земельному участку, если это допустимо, то принимается предварительное решение о сохранении объекта с расчётом примерной суммы штрафа в бюджет города, формируются базовые условия сохранения объекта. Если собственник принимает эти условия и выполняет, то принимается итоговое решение ГЗК о сохранении объекта в таком виде как есть с выплатой штрафа в бюджет города. В рамках всей этой процедуры собственник оформляет и подаёт определённый пакет документов, перекрывающий возможные риски по объекту. Если же условия по сохранению объекта не принимаются и не выполняются владельцем здания (помещения) или объект изначально не подлежит сохранению (выявлены какие-либо нарушения, риски и т.д.), то самострой (самовольная реконструкция) подлежит сносу (возврату в первоначальное состояние). 

Что получите

В случае легализации самовольной реконструкции (самостроя) через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы) на руки заказчик получает выписку из поротокола заседания ГЗК с решением комиссии о сохрании объекта в таком виде как есть. Далее идут процедурные вопросы, связанные с оплатой штрафа, оформлением необходимых документов, корректировкой земельных отношений и т.д. Иногда сопровождаем данные процессы (полностью или частично), иногда нет - по ситуации. В каждом конкретном случае вырабатывается наиболее оптимальный подход по принципу "не навреди" с учётом поставленной задачи заказчиком. В случае судебных разбирательств на руки передаём решение суда с выпиской из ЕГРН Росреестра о регистрации права собственности в отношении самовольно реконструированного или самовольно возведённого объекта.

Обращаем внимание: в настоящее время судебную схему легализации самостроев используем крайне редко (практически не используем) - только в том случае, если видим возможность закрыть вопрос сразу и наверняка, а не судиться годами с неясным реультатом. Более того, при данной схеме, недостаточно только получить решение суда с выпиской из ЕГРН о регистрациии права собственности на реконструированный или возведённый объект, нужно также переоформить земельные отношения под ним, что не всегда просто, особенно если город возражает - видит нарушения. Если они действительно есть, то либо нужно прийти к компромиссу и устранить эти нарушения, либо идти на второй круг судебных разбирательств, дабы обязать город переоформить землю под объектом. Мы знаем как это делается, но на практике в судебные процессы без гарантированного результата не ввязываемся.

Срок

Легализация по административному регламенту (получение решения ГЗК о сохранении объекта) в среднем длится 3-4 месяца, в сложных случаях чуть дольше. Исполнение решения ГЗК длится по-разному, от 3-х месяцев до года, если всплывают какие-то риски и несоответствия. Срок легализациии в судебном порядке начинается от 6-ти месяцев и более.

Подход

Все вопросы по легализации самостроев требуют предварительной проработки, состоящей из двух шагов: 1 шаг - обращаетесь к нам, коротко излагаете суть вашей ситуации, мы же пытаемся сориентироваться соответствует ли ваша ситуация нашим возможностям и если соответствует, то даём устную консультацию (что, как, в каком порядке, ориентирующие условия, риски). Если не соответствует - прямо говорим об этом. Если после полученной консультации вы намерены дальше работать с нами, мы же, в свою очередь, понимаем, что потенциально можем вам помочь, то переходим ко 2 шагу - берём в электронном виде документы по объекту и земельному участку с кратким описанием сути ситуации и прорабатываем её в инстанциях на предмет "проходимости" вопроса в нужном вам ключе, уточняем возможность (не возможность), порядок и базовые условия сохранения объекта. Обращаем внимание: если первый шаг делается бесплатно в моменте сейчас, то второй шаг делается за деньги и без твёрдого намерения легализовать объект лучше его не делать, зря не светить ни объект и ни ситуацию по нему. Длится такая предварительная проработка по 2-му шагу в среднем от 3-х до 7-ми рабочих дней. После чего вы получаете от нас письменно, в виде справки, исчерпывающую информацию по легализации именно вашей недвижимости в вашей ситуации - возможно (не возможно), основной порядок, базовые условия. Такой подход в оценке ситуации вас ни к чему не обязывает пока вы не скажите - "всё ясно, работаем". Только после этого фиксируются конкретные договорённости, наступает взаимная ответственность, запускается непосредственное исполнение услуги и т.д. Сумма, внесённая за предварительную проработку вашей ситуации по 2-му шагу, в случае запуска проекта в работу, минусуется из общего бюджет оказания услуги. 

Мы не берёмся за реализацию проекта по принципу "лишь бы что-то делать по закону" - это долго и не эффективно, зачастую без нужного результата. Работаем лишь в том случае, если видим конечный результат и реальную возможность его достижения. Такой подход предполагает разбивку всего процесса на 2-3 чётких шага. Предпочитаем административный регламент судебному, на наш взгляд, он комплекснее перекрывает риски возможных перетензий со стороны городских структур. В суд идём, либо когда других вариантов нет, либо когда нам прямо об этом говорят - "обяжите нас решением суда". Если видим, что на каком-то этапе какие-то риски не перекрыты, проект не запускаем. Это довольно длительная и кропотливая работа, подходит не для всех случаев. Отметим лишь, что всегда лучше строить легально, через получение разрешения на строительство /реконструкцию, ибо всё остальное - способность находить и реализовывать компромиссы разной степени сложности. Чем собственно мы и занимаемся.

Что потребуется

1. Коротко, ясно, прямо изложите суть ситуации. Сделать это можно по +7 965 371 77 65 (подключён к WhatsApp) или +7 985 851 74 92 (подключён к Telegram), либо письмом на dpns@mail.ru

2. При необходимости, для первичной оценки, можем запросить в электронном виде имеющиеся документы по объекту и земельному участку - отправляете их на dpns@mail.ru

3. Если видим, что можем помочь, то сообщим условия (порядок, бюджет, сроки). Если ситуация не соответствует нашим возможностям, то проконсультируем.

Общие рекомендации

  • изучите все варианты, пути, способы решения задачи; 
  • сосредоточьтесь именно на конечном результате, а не промежуточных этапах, бумагах и т.д.; 
  • никогда не применяйте "левых" схем и документов (оформление "задним числом", покупка сомнительных распоряжений, разрешений, актов и т.д.);
  • если пошли в суд, то ясно представляйте итоговый результат - не просто аморфно-неопределённое решение суда, по которому ничего не зарегистрируешь, а чётко выверенные формулировки, однозначно понятные ДГИ и Росреестру, в идеале с ними же заранее согласованные;
  • не спешите с обращением к разным компаниям, посредникам, фирмам с предоставлением им точного адреса и документации по объекту, дабы исключить перекрёстное "засвечивание" ситуации по объекту в разных инстанциях (чревато последствиями) - аккуратно собирайте информацию;
  • по возможности, плотно взаимодействуйте с профильными городскими структурами, в компетенции которых находятся данные группы вопросов; 
  • всё внимательно анализируйте, считайте, перепроверяйте, оценивайте риски.

 

+7 965 371 77 65  WhatsApp    +7 985 851 74 92  Telegram    dpns@mail.ru