Легализация самостроя

В июле 2015 года внесены изменения в 222 статью ГК РФ о самовольном строительстве, теперь решение о сносе самовольно возведённых (самовольно реконструированных) объектов могут принимать местные органы власти, в нашем случае "Москва" или "город". Правда, сам снос осуществляется по решению суда. Также Правительством Москвы были приняты два ключевых постановления: в декабре 2013 года 819-ППМ и в 2015 году 829-ППМ, регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев на территории Москвы. Благодаря этим и другим изменениям идёт планомерная работа по выявлению и пресечению самовольного строительства в Москве. Рано или поздно, выявят всех. Это вопрос времени. Общая тенденция идёт к тому, что все взаимоотношения по объектам недвижимости и земле должны быть максимально прозрачны для всех участников рынка. Ниже приводим наши возможности в данной сфере.

Есть два типа самостроев: самовольная реконструкция объектов, когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые дополнительные площади или "допки" (пристройки, надстройки, антресоли, антресольные этажи, переоборудуются чердаки, мансарды, крыши, подкровельные пространства, подвалы, техэтажи, террасы и т.д.). Второй тип самостроев - это самовольное строительство с "ноля", то есть когда без разрешения на пустом месте строят здание, либо когда также без разрешения старое здание сносят, а вместо него возводится новое, большей площади, с другими технико-экономическими характеристиками. Рассмотрим данные ситуации подробнее.

Самовольная реконструкция

Ситуация 1 - есть собственность: владелец объекта не только возвёл и обустроил дополнительные площади, но и оформил их в собственность, то есть они стоят на кадастровом учёте, правильно отражены в ЕГРН (ранее в ЕГРП) Росреестра в составе основной площади здания (помещения). Через это, в своё время, прошли многие собственники, не будем уточнять как и почему. Основное при этом то, что большинство из них, не переоформили с "городом" земельных отношений. В базе ДГИ по прежнему фигурирует старая площадь здания (помещения), что, со временем, выявляет Госинспекция по недвижимости (ГИН) через ИС Реон, БТИ и т.д. Те же владельцы, которые пытаются переоформить с "городом" земельные отношения, не редко получают отказы ДГИ по той же причине. Некоторые идут в суд, чем лишь усугубляют ситуацию. В итоге, такой объект, если ничего не предпринимать или действовать не правильно, попадает во 2-е Приложение 819-ППМ или же становится на этот путь. По данной ситуации в большинстве случаев мы можем завершить легализацию объекта через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы) с выплатой вами "штрафа" в бюджет города, сохранив объект в таком виде как есть, и, если потребуется, то поможем переоформить с "городом" земельно-правовые отношения с учётом возведённых "допок". В том случае, если собственник своими действиями или бездействием, допустил попадание объекта в 829-ППМ, то здесь мало кто сможет помочь. Скорее всего объект будет снесён или восстановлен в первоначальном виде.

Ситуация 2 - нет собственности: владелец недвижимости возвёл дополнительные площади и не оформил их в свою собственность. Причина не важна. Факт самовольной реконструкции состоялся. Если ничего не делать, то со временем такой объект попадает в 3-е Приложение 819-ППМ. Далее через ГЗК, либо в 829-ППМ под снос самовольной реконструкции, либо же будет рекомендован к сохранению, если найдутся достаточные основания для этого (здесь точный порядок действий до конца пока не ясен, уточняем). Ключевой момент данной ситуации - суметь оформить право собственности на дополнительно обустроенные площади до попадания объекта в 819-ППМ, иначе потом сделать это будет сложно. Так как объекты, попавшие в 3-е Приложение 819-ППМ, идут по несколько непредсказуемому административному регламенту - не во всех случаях можем помочь. Все обращения рассматриваем индивидуально и если видим решение, то помогаем.

Самовольное строительство

Самовольно возведённые объекты с "ноля"- особая категория самостроев, ибо по ним, как правило, всё упирается в достаточность юридических оснований для легализации и бюджет, который, может быть, значительным, если оснований не достаточно или их вовсе нет. Это ситуации, когда здание строят на не отведённом под эти цели земельном участке, разрешения нет, как правило, есть проект и само здание. Иногда полностью сносят старое здание, на его месте возводят новое, большей этажности, с другими характеристиками, строят также без разрешения и других документов. Тем не менее, некоторые владельцы умудряются оформить такие объекты в свою собственность. Правда, как правило, остаются не решённые вопросы по земле и претензии "города" на этот счёт. Данная категория самостроев, в случае их выявления, также попадает во 2-е или 3-е Приложение 819-ППМ в зависимости от того, оформлено право собственности или нет. Правовые последствия те же. Не будем сейчас подробно останавливаться на схемах и способах легализации таких объектов, два основных пути всем известны - в административном и/или в судебном порядке. Детально схема вырабатывается после комплексного анализа ситуации по объекту и земле.

Общий подход: мы не берёмся за реализацию проекта по принципу "лишь бы что-то делать по закону" - это долго и не эффективно, зачастую без нужного результата. Работаем лишь в том случае, если видим конечный результат и реальную возможность его достижения. Такой подход предполагает разбивку процесса на 2-3 чётких шага. Предпочитаем административный регламент судебному, на наш взгляд, он комплекснее перекрывает риски возможных перетензий со стороны городских структур. В суд идём, либо когда других вариантов нет, либо когда нам прямо говорят об этом ("обяжите нас решением суда"). Если видим, что на каком-то этапе какие-то риски не перекрыты, проект не запускаем. Это довольно длительная и кропотливая работа, подходит не для всех случаев. Отметим лишь, что всегда лучше строить легально, через получение разрешения на строительство, ибо всё остальное - способность находить и реализовывать компромиссы разной степени сложности. Чем мы собственно и занимаемся. 

Что получите

В случае легализации самовольной реконструкции (самостроя) через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию г.Москвы) на руки заказчик получает поротокол с решением комиссии о сохрании объекта в таком виде как есть. Далее идут процедурные вопросы, связанные с оплатой "штрафа", корректировкой земельных отношений и т.д. Иногда их сопровождаем, иногда нет - по ситуации. В случае судебных разбирательств на руки передаём заказчику решение суда с выпиской из ЕГРН Росреестра о регистрации права собственности в отношении самовольно реконструированного или самовольно возведённого объекта.

Обращаем внимание: в настоящее время судебную схему легализации самостроев используем крайне редко - только в том случае, если видим возможность закрыть вопрос сразу и наверняка, а не судиться годами с неясным реультатом. Более того, при данной схеме, недостаточно только получить решение суда с выпиской из ЕГРН о регистрациии права собственности на реконструированный или возведённый объект, нужно также переоформить земельные отношения под ним, что не всегда просто, особенно если "город возражает" - видит нарушения. Если они действительно есть, то либо нужно прийти к компромиссу и устранить эти нарушения, либо идти на второй круг судебных разбирательств, дабы обязать "город" переоформить землю под объектом. Мы знаем как это делается, но на практике в судебные процессы без гарантированного результата не ввязываемся.

Срок

Легализация по административному регламенту в среднем длится от 3-х до 6-ти месяцев, в судебном порядке от 6-ти месяцев и более.

Что потребуется

1. Коротко, ясно, прямо изложите суть ситуации. Сделать это можно по +7 965 371 77 65 (подключён к WhatsApp) или +7 985 851 74 92 (подключён к Telegram), либо письмом на dpns@mail.ru

2. При необходимости, для первичной оценки, можем запросить имеющиеся документы по объекту и земельному участку - отправляете их на dpns@mail.ru

3. Если видим, что можем помочь, то сообщим условия (порядок, бюджет, сроки). Если ситуация не соответствует нашим возможностям, то проконсультируем.

Общие рекомендации

  • изучите все варианты, пути, способы решения задачи; 
  • сосредоточьтесь именно на конечном результате, а не промежуточных бумагах; 
  • никогда не применяйте "левых" схем и документов (оформление "задним числом", покупка сомнительных распоряжений, разрешений, актов и т.д.);
  • если пошли в суд, то ясно представляйте итоговый результат (не просто аморфно-неопределённое решение суда, по которому ничего не зарегистрируешь, а чётко выверенные формулировки, однозначно понятные ДГИ и Росреестру, в идеале с ними же заранее согласованные);
  • не спешите с обращением к разным компаниям, посредникам, фирмам, дабы исключить перекрёстное "засвечивание" объекта в инстанциях; аккуратно собирайте информацию;
  • по возможности, плотно взаимодействуйте с профильными городскими структурами, в компетенции которых находятся данные группы вопросов; 
  • всё внимательно анализируйте, считайте, перепроверяйте, оценивайте риски.


+7 965 371 77 65  WhatsApp    +7 985 851 74 92  Telegram    dpns@mail.ru