Легализация самостроя

Долго думали как проще и точнее изложить, ибо материал довольно обширный и специфичный, тем более, это наша основная специализация, поэтому решили сначала пояснить общую суть, касающуюся легализации основной массы самостроев в Москве, в частности самовольной реконструкции объектов, наиболее часто встречающихся на практике. Остальные вопросы, детали, специфику легализации самостроев, самовольной реконструкции в Москве, по мере возможности, изложим в отдельных материалах раздела "Полезные статьи". Итак

Виды самостроев

Не вдаваясь в законодательное формулировки и термины, просто поясним, что под "самостроем" город подразумеваем любой объект, возведённый с ноля или реконструированный с изменением его технико-экономических показателей без необходимой разрешительной документации, соответственно без последующего ввода такого объекта в эксплуатацию, как правило, с нарушением земельно-правовых отношений и т.д. Причём в Москве не редко такие объекты оформлены в собственность. Не будем сейчас останавливаться на этом, просто примем как факт. Речь в основном идёт об отдельно стоящих нежилых объектах коммерческой недвижимости - особняки, офисные и торговые здания/центры/помещения, складские комплексы, другие объекты различного назначения и профиля. Изложенный материал не распространяется на встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в жилых домах или к ним (жилым домам) относящиеся, примыкающие, имеющие с ним один адрес и общий земельный участок, при этом не важно сформирован он или нет - у этой категории самостроев (пристроек, надстроек и т.д., в том числе оформленных в собственнность) есть ряд особенностей, которые до конца пока не урегулированы действующим законодательством, поэтому вопрос можно решить лишь отчасти. Подробнее об этом, может быть, расскажем в отдельной статье. Ниже речь будет идти именно об отдельно стоящих нежилых объектах коммерческой недвижимости различного назначения и профиля самовольно реконструированных, либо построенных с ноля в Москве. Итак, из всего многообразия самостроев выделим две основные группы:

1 группа: объекты самовольной реконструкции как оформленные, так и не оформленные в собственность. Речь идёт об изначально существующем легальном здании/помещении, в котором увеличили его основную площадь за счёт надстройки, пристройки, антресоли и т.д., не оформив при этом разрешение на реконструкцию объекта. Это самый распространённый тип самостроев в Москве, причём основная масса таких объектов/помещений, как раз, оформлена в собственность. В большинстве своём такие объекты проводились по так называемой "ростеховской схеме" (РТИ) и иже с ней похожие, когда она стала менее актуальной. Помимо неё встречаются объекты с почти полным составом исходно-разрешительной документации, но, как правило, без разрешения на реконструкцию. В Москве одно время была (по-моему и сейчас есть, лучше уточнить) законодательная возможность в некоторых ситуациях не оформлять разрешение на реконструкцию. Действовал так называемый "упрощённый порядок". Касался он в основном малого бизнеса и малых площадей, но этим "упрощённым порядком" умудрялись пользоваться некоторые торговые центры, офисные здания и другие объекты с площадями от 3000 до 12000 кв.м. и более, естественно, с нарушениями, хотя собственники, точнее их юристы, упорно это отрицают, чем лишь усугубляют ситуацию - отдельная тема, рассмотрим её позже. Также встречаются пакеты документов на реконструкцию зданий/помещений в своё время оформленные через МВК. Тоже вполне себе легально, иногда, правда, "химичили" - реконструкцию проводили как реконструктивные работы и т.д. Единственно, как позже выяснилось, у МВК не было на это достаточных полномочий, отсюда проблемы, которые у таких собственников сейчас возникают. В общем вариаций с документами много, в том числе с судебными решениями, мы перечислили лишь часто встречающиеся, но суть у всех проста - есть изначально легальное здание/помещение и самовольно обустроенная дополнительная площадь в нём не оформленная или оформленная в собственность независимо от пакета документов, нет разрешения на реконструкцию, как следствие, есть обоснованные претензии города на этот счёт как по земле, так и по объекту. 

2 группа: объекты самостроя возведённые с ноля - менее распространённый тип самостроев в Москве, по крайней мере, сталкиваемся с этим не часто. Как понимаете, речь идёт о зданиях, построенных изначально на пустом месте или вместо ранее снесённых объектов без разрешительной документации. Хорошо если построили на своём участке (арендованном или в собственности). Бывает строят на чужой земле полностью или в части. Встречаются объекты оформленные в собственность, в основном по решениям судов, но чаще такие самострои в собственность не оформлены. Естественно у всех у них проблемы не только по объекту, но и земельному участку под ним. Не редко бывает подготовлена какая-то проектно-техническая документация и даже получены какие-то согласования, заключения, экспертизы, но нет главного - разрешения на строительство. К этой же группе самостроев условно можно отнести так называемые "восстановленные" объекты, когда старое легальное здание полностью сносят, а вместо него в тех же или почти тех же габаритах возводят такое же новое и "прикрывают" его документами по старому зданию, но, с точки зрения закона, это всё ерунда полная, ибо на снос нужно оформлять отдельное разрешение, а на возведение (воссоздание, восстановление) нового объекта, пусть даже в тех же габаритах, оформляется другой пакет разрешительной документации почти как для нового строительства. Но чаще всего при возведении (воссоздании) таких объектов габариты здания меняются, причём существенно - по факту это совершенно новый объект и документация по старому зданию к этому объекту вообще никакого отношения не имеет, хотя некоторые юристы так не считают и умудряются через суд "оформлять" право собственности на такие здания, но у города по ним однозначно ясная и законодательно обоснованная позиция - это самострой со всеми вытекающими правовыми последствиями. Также встречаются так называемые "закапиталенные объекты", когда изначально некапитальное строение/сооружение через какое-то время путём нехитрых манипуляций с документами без получения соответствующего разрешения становится капитальным, оформленным в собственность. У некоторых даже земля переоформлена на эксплуатацию именно капитального здания, хотя архивная документация по нему описывает его как некапитальное строение/сооружение, что и является в последующем основанием предъявления городом претензий по факту самовольного "закапиталивания" объекта.  Другие ситуации данной группы самостроев описывать не будем, они редко встречаются. Главная специфика всех этих объектов в том, что они полностью (от фундамента до кровли) не легальны независимо от того оформлены они в собственность или нет, в отличие от первой группы, где основная часть здания, всё-таки, легальна. Соотвественнно их, вторую группу самостроев, гораздо сложнее и дороже по факту сохранять, проводить через регламентные комиссии, ГЗК и т.д. Некоторые вообще невозможно сохранить. Это надо учитывать и относиться к этому более чем серьёзно, ибо на процессе легализации хотят заработать многие, но будет ли достигнут нужный результат в полном соответствии с градостроительными нормами и правилами Москвы ?  Очень и очень большой вопрос.

С чем работаем

Мы в основном работаем с первой группой самостроев, самовольной реконструкцией объектов - по ним гораздо больше обращений, относительно меньше рисков, по крайней мере, они лучше просчитываемы, хоть и не все, вполне адекватные, фиксированные бюджеты, понятные сроки и, как следствие, больше полностью сохранённых через МГК / ГЗК Москвы объектов. Со второй группой самостроев работаем очень и очень избирательно, только когда ясно для себя понимаем, что можем не просто в чём-то помочь, но и реально довести дело до логического конца, то есть полностью сохранить объект в таком виде как есть через администратично-регламентные процедуры Москвы (МГК /ГЗК и т.д.) с заведением всей необходимой информации по нему во все информационно-градостроительные сервисы Москвы, прохождение других регламентных процедур вплоть до заключения договора аренды земельного участка на эксплуатацию такого объекта. Однако по второй группе самостроев это бывает крайне и крайне редко, в основном из-за высоких рисков и затрат - не все заказчики к этому готовы. Порой приходится работать с открытыми (вновь появляющимися) рисками и не фиксированным бюджетом, что многих не устраивает, но и просчитать всё заранее по таким объектам практически невозможно, учитывая постоянно меняющуюся специфику градостроительной деятельности в Москве. Говорим об этом прямо, так как некоторые вопросы можем просматривать "изнутри" и не всегда видим решение, о чём сразу информируем закачика. Здесь важно изначально быть готовым к любому варианту развития событий, законно (это важно) делать максимум возможного для легализации таких объектов, вплоть до готовности в чём-то идти с городом на компромисс, если он будет найдет и предложен.

Как это работает

Про судебный и административно-регламентный способы легализации самостроев в Москве вы наверняка читали или слышали, поэтому сразу перейдём к сути. Мы специализируемся именно на административно-регламентном способе легализации самостроев. В Москве он приоритетный. Практически все ключевые решения в этих вопросах полностью зависят от города, точнее постоянно адаптируемой градостроительной политики Москвы. К судебной схеме легализации самостроев прибегаем лишь в редких, исключительных случаях, когда нам прямо от лица города говорят об этом: "Ребята, обяжите нас решением суда..", но это бывет очень и очень редко. Поэтому здесь коротко изложим лишь сутевую схему легализации объектов через прохождение МГК /ГЗК Москвы с оплатой штарфа в бюджет города и т.д. Итак, процедурно в рамках данной схемы выделим два основных этапа:

1 этап: подача в ГИН заявления (если не подавали ранее) о сохранение объекта в таком виде как есть с имеющимся пакетом документов и готовностью оплатить штраф в бюджет города в случае сохранения объекта. Далее идёт прохождение предварительной комиссии МГК (Московская Городская Комиссия), которая первично определяет стоит ли дальше рассматривать ситуацию или нет. Если выявляют какие-то нарушения, то обычно пишут что-то типа "..не видим целесообразность сохранения объекта или же произведённых изменений на объекте..". Вариации ответов могут быть разные, суть одна - материалы дальше идут в суд для подготовки решения о сносе и/или возврате в первоначальное состояние объекта, если грамотно не вмешаться в ситуацию. Если же первичную комиссию (МГК) прошли, то на руки ничего не получаете. Дело идёт на дальнейшее более углубленное изучение в рабочих группах по земле и по объекту. Здесь обычно запрашивают дополнительные документы - экспертное заключение, АГР согласованное с МКА, паспорт безопасности объекта или справку из управы, что он не нужен и другие документы, в зависимости от ситуации. Если в ходе углубленного анализа объекта и земельного участка не нашли грубых нарушений, а на мелкие вы адекватно прореагировали, то рассчитывается примерная сумма штрафа и после подтверждения вами готовности его оплатить, материалы направляются на итоговое рассмотрение ГЗК (Градостроительно-Земельной Комиссии) Москвы. Если ГЗК не видит препятствий к сохранению объекта, то через 10-20 рабочих дней получаете решение (выписку из протокола ГЗК Москвы) о сохранении объекта в таком виде как есть с необходимостью оплаты штрафа в бюджет города - фактически и юридически сохранение объекта состоялось, это и есть итог релиализации 1-го этапа, но это ещё не всё - смотрите 2 этап. Вышеизложенная последовательность прохождения 1-го этапа усреднённо-ориентировочная. На практике все эти процедры периодически корректируются, что-то добавляется, что-то меняется, не суть. Реализация 1-го этапа в среднем длится от 3-х до 6-ти месяцев, если не возникает особых проблем, требующих соответствующего решения.

2 этап: исполнение решения ГЗК - нужно последовательно реализовать все пункты, указанные в выписке протокола ГЗК касательно вашего объекта и земельного участка под ним от уплаты штрафа в бюджет города до корректировки архивов, баз данных, внесения сведений и другой информации во все городские структуры, связанные с вопросами градостроительной деятельности Москвы, если объект и дополнительная площадь по нему ранее были оформлены в собственность. Если же не были оформлены в собственность, то фактически будущего собственника отправляют на прохождение регламента реконструкции объекта, с чем у того возникают неизбежные сложности - здесь не будем это раскрывать, долго, может быть в отдельной статье. Итогом прохождения 2-го этапа должен быть заключённый с городом и зарегистрированный в Росреестре договор аренды земельного участка (если земля не в собственности) на эксплуатацию легализованного объекта реконструкции (нового строительства), естественно, полностью оформленного в собственность. На данном этапе, если серьёзных нарушений по объекту и земле нет, то, по большому счёту, от вас и нас мало что зависит, кроме реализации пункта, касающегося непосредственно собственника объекта. Материалы просто движутся из департамента в департамент, те провоят свою работу - это в идеале. Не редки случаи, особенно в МКА, Мосгостройнадзоре и других структурах, когда они не могут по каким-то причинам (как правило, везким и объективным) исполнить решение ГЗК. Так прямо и пишут "..нет возможности исполнить решение ГЗК.." и другие вариации ответов, фактически останавливающие весь процесс. Главное здесь не бросать всё на самотёк, иначе решение ГЗК через какое-то время будет отменено, штраф вернут, объект по решению суда, скорее всего, снесут или заставят привести в первоначальное состояние (в соответствии с установленными требованиями). Поэтому движение дела в ходе исполнения решения ГЗК лучше контролировать, а если возникли проблемы, то адекватно реагировать самостоятельно или привлекать специалистов. По сроку, если не возникает серьёзных проблем, реализация 2-го этапа длится в среднем 7 - 12 месяцев.

Когда к нам обращаться

К нам имеет смысл обращаться лишь в трёх ситуациях:

1 ситуация: когда вы наверняка знаете или с большой вероятностью предполагаете, что не сможете самостоятельно пройти 1-й этап (сохранить объект через МГК / ГЗК Москвы) в таком виде как есть. То есть наверняка получите или отказ или частичное сохранение, когда что-то сохранят, а что-то заставят снести. Обычно это известно собственникам, которые ранее пытались официально пройти регламент реконструкции здания (или нового строительства) с немерением получить разрешение на его реконструкцию (новое строительство), но так ничего и не получили или же получили разрешение, но на меньшую площадь, а по факту построили больше. То есть существующий объект со всеми его изменениями, что раньше, что сейчас не вписывается в действующие градостроительные нормы и правила Москвы, которые постоянно изменяются в сторону уменьшения возможности застройки участка (особенно в ЦАО и пределах ТТК), в том числе возможности реконструкции объекта, в силу постоянно возрастающей общей плотности застройки территории столицы, увеличения нагрузок на инфраструктуру, сети, дороги, энергетику, инженерные коммуникации и т.д. Все самострои, самовольно реконструированные объекты и земельные участки под ними, проверяются на соответствие или не соответствие именно действующим нормам и правилам застройки Москвы, как будто вы будете делать это сейчас. Поэтому если возможности земельного участка и территории, на которой расположен ваш объект, не позволяет проводить его реконструкцию (новое строительство) полностью или в какой-то части, то вы и получите при попытке сохранения такого объекта через МГК / ГЗК отказ или частичное сохранение объекта именно в той части, которая допустима возможностью застройки территории, земельного участка, на котором расположен такой объект. Но большинство таких объектов, особенно реконструированных (ранее существующих с доп. площадями), мы можем сохранить через МГК / ГЗК Москвы, создав соответствующие условия, с дальнейшим прохождением всех необходимых процедур до полной легализации объекта и земельного участка под ним. С ноля возведённые объекты надо смотреть предметно каждый, что там с землёй и самим объектом - здесь нужен более индивидуальный подход из-за рисков, которые излагали выше при работе со второй группой самостроев. Поэтому прежде чем идти на ГЗК, обычно, мы рекомендуем собственникам по-возможности заранее перепроверить соответствует ли его самовольно реконструированный (вновь построенный) объект действующим градостроительным нормам и правилам Москвы или же не соответствует, чтобы определиться со стратегией и тактикой легализации, а самое главное, с возможным бюджетом затрат, ибо если не правильно или не чётко идентифицировать проблему, то есть риск завести ситуацию в тупик, а потом переплачивать за её разрешение. 

2 ситуация: когда вы уже получили отказ либо предварительный (что лучше), либо итоговый (что хуже) в сохранении объекта через МГК / ГЗК Москвы или же частичное его сохранение, а очень хочется полностью сохранить объект. В большинстве таких ситуаций мы можем помочь, если будем видеть реальность достижения нужного конечного результата. Если не будем этого видеть, то проконсультируем, но за реализацию проекта, скорее всего, не возъмёмся. Исчерпывающие пояснения на этот счёт разумеется дадим. Скажем прямо, лично для нас такие ситуации более удобны, так как есть возможность почти сразу "посмотреть" причину отказа или частичного сохранения и увидеть решение проблемы или не увидеть (тоже бывает). Более того, вы сами можете это сделать, письменно запросив причину отказа (если она не указана) или пообщавшись с исполнителем. Тут важно понять, на сколько вы самостоятельно можете преодолеть этот отказ или решить проблему частичного сохранения. Если отказ чисто технический и решается путём элементарного доноса или переподачи необходимых документов, то мы здесь не нужны. Это легко могут сделать ваши штатные юристы или же человек более-менее разбирающейся в сути происходящих процессов. Если же вы ясно понимаете, что самостоятельно не можете преодолеть отказ или решить вопрос с частичным сохранением, например, в связи с превышением предельных параметров застройки земельного участка, прохождением как-то не так линий УДС, проблемами с сетями и коммуникациями (в основном по пристройкам) и т.д. , то имеет смысл обратиться к нам. Есть кое-какой опыт и возможности.

3 ситуация: когда вам удалось самостоятельно или же с чьей-то помощью сохранить объект, пройдя МГК / ГЗК Москвы, но возникли проблемы с исполнением решения ГЗК (вторым этапом, ранее его описывали). Что-то зависло, затянулось, есть вероятность приостановки или же полной остановки всего процесса, получили какие-то непонятные ответы о невозможности исполнить решение ГЗК или же необходимости выполнения условий, которые по ряду причин выполнить невозможно и т.д. Во всём этом надо детально разбираться, но, опять же, по большиинству случаев, можно найти решение и реализовать его, если будут сформированы соотвествующие условия. Всё это мы делаем либо решая какую-то отельную проблему, либо, если берёмся и формируем все необходимые условия, то доводим весь процесс до нужного результата. Это уже зависит от задач, которые ставит перед нами заказчик.

Общие рекомендации

Дадим пока общие, сутевые рекомендации. В дальнейшем, может быть, изложим их подробнее в отдельной статье. Итак, прежде чем приступать к легализации любого самостроя, самовольной реконструкции, в Москве, стоит сделать следующее:
  • Ясно для себя разобраться в сути, способах, стратегии, тактике, специфике леглаизации объектов самостроя, самовольной реконструкции, в Москве, изучив соответствующие материалы - наш блог сайт, как один из вариантов, но не ограничивайтесь только этим. Изучите другие источники, проведите общие консультации со специалистами без "засветки объекта" и ситуации по нему, то есть пока без показа и анализа документов, чтобы не допустить расползания информации о вашей проблеме по рынку (как правило, ни к чему хорошему это не приводит). Документы показывайте, когда определитесь с исполнителями, примерной стратегией, бюджетом и способом легализации объекта.
  • По-возможности заранее определите "узкие места" в целом по объекту и земельному участку, то есть где, в чём и почему может быть отказано в сохранении объекта или могут быть сделаны замечания - определить насколько они критичные или типичны. Да, это не всегда заранее можно сделать, но постараться нужно, чтобы понимать "проходной ваш объект" в принципе или вообще "не проходной", или же "проходной", но с условиями. Если такой возможности нет, то просто подайте заявление в ГИН о сохрании объекта на ГЗК с оплатой штарфа в бюджет города и в зависисмости от их ответа (отказ, замечания, дальнейшее рассмотрение) будет более-менее видна перспектива сохранения или же не сохранения вашего объекта. Да, здесь есть определённые риски, поэтому и даём эти рекомендации, чтобы вы могли их хотя бы как-то заранее нивелировать.
  • Ничего не делайте вслепую или "на авось" - здесь это не пройдёт. Сосредоточьтесь на конечном результате, а не процессе - именно для этого расписали два ключевых этапа "Как это работает". Адекватно оценивайте свои шансы, риски, возможности - дешёвые решения, не всегда в конечном итоге оказываются таковыми. 
PS: понимаем, вышеизложенное сутевое описание услуги получилось большим, не очень удобным для чтения и восприятия, зато относительно цельно формирует общее понимание ключевых аспектов заявленной проблематики. В дальнейшем постараемся всё это упростить, изложить компактнее, ещё понятнее. Что-то может быть разместим в отдельных материалах раздела "Полезные статьи", сделав соответствующие ссылки. По мере качественного наполнения сайта, будем всё по ходу корректировать. Если в чём-то не разобрались, лень или некогда всё это читать, то позвоните или напишите - проконсультируем.
 

+7 965 371 77 65  WhatsApp    +7 985 851 74 92  Telegram    dpns@mail.ru